李艷杰：物企怎么玩轉(zhuǎn)第二增長曲線

近兩年，隨著物業(yè)企業(yè)的快速規(guī)模化及資本化發(fā)展，行業(yè)高增長的首要支柱——“規(guī)模”被各個物企追逐。但隨著資本化熱潮降溫，物業(yè)企業(yè)便開始打造另一增長支柱——“業(yè)主增值服務(wù)”，圍繞著業(yè)主需求進(jìn)行多元化的創(chuàng)新及探索，如傳統(tǒng)的家政、保潔、維修工作，零售、團(tuán)購，再到家居家裝等業(yè)務(wù)，企業(yè)的業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)條線達(dá)到20余條。

2021年，僅有24家物企披露細(xì)分業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容，由于每家企業(yè)對于業(yè)務(wù)的定義與分類所有差異，在此篇內(nèi)容分析的過程中，會出現(xiàn)將部分企業(yè)的2項(xiàng)或多項(xiàng)業(yè)務(wù)合并到某一項(xiàng)業(yè)務(wù)中的情況。通過分析上市物企在增值服務(wù)業(yè)務(wù)上的探索，希望能夠?yàn)榻酉聛砥渌髽I(yè)在增值服務(wù)業(yè)務(wù)上的開展起到一定的借鑒價值。

總體看，物企布局的業(yè)主增值服務(wù)主要包含9條業(yè)務(wù)線，其中，生活服務(wù)業(yè)務(wù)、空間服務(wù)、到家服務(wù)是布局?jǐn)?shù)量最多的三條業(yè)務(wù)，生活服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及空間服務(wù)則是同比增長最快的業(yè)務(wù)。以下將圍繞核心業(yè)務(wù)進(jìn)行針對性分析。

一
生活服務(wù)
企業(yè)布局最多的業(yè)務(wù)

2021年，19家物業(yè)企業(yè)的生活服務(wù)收入為67.56億元，遠(yuǎn)高于企業(yè)業(yè)務(wù)線的收入，同比增長達(dá)到102.2%，居物業(yè)企業(yè)漲幅靠前的位置。物業(yè)企業(yè)提供的生活服務(wù)主要包含：家政服務(wù)、家庭清潔、物業(yè)維修、庭院園藝、社區(qū)團(tuán)購、綜合咨詢服務(wù)等內(nèi)容。

從服務(wù)需求上看，物業(yè)企業(yè)在生活服務(wù)上主要以居民服務(wù)需求量大、消費(fèi)頻次高、物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性相對較低、可復(fù)制性強(qiáng)的業(yè)務(wù)為主。

從具體企業(yè)看，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活、旭輝永升服務(wù)則依賴于企業(yè)固有的服務(wù)規(guī)模及客戶群體，在生活服務(wù)板塊上產(chǎn)生的收益遠(yuǎn)高于其他企業(yè)。

如綠城服務(wù)在居家生活服務(wù)板塊，通過“四季直營+分公司自營+商家合作模式”以杭州為主戰(zhàn)場向全國進(jìn)行延伸，其空調(diào)業(yè)務(wù)與家政業(yè)務(wù)融合成大家政業(yè)務(wù)，構(gòu)建入戶服務(wù)敲門磚，深度挖掘C端用戶需求。而綠城服務(wù)在全國有2100余個項(xiàng)目，龐大的客戶群體為企業(yè)在該業(yè)務(wù)上的增長提供充足的基礎(chǔ)。

但在該業(yè)務(wù)的漲幅上，融創(chuàng)服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金科服務(wù)、融信服務(wù)為表現(xiàn)較好，該類企業(yè)在2021年實(shí)現(xiàn)規(guī)模提升的基礎(chǔ)上，持續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新與業(yè)務(wù)挖掘。如融創(chuàng)服務(wù)的生活服務(wù)板塊主要提供家政保潔、居家維修、社區(qū)商業(yè)及裝修管理等服務(wù)，2020-2021年，融創(chuàng)服務(wù)通過收購彰泰物業(yè)、加大第三方項(xiàng)目的拓展等方式快速擴(kuò)充管理規(guī)模，使生活服務(wù)業(yè)務(wù)的漲幅近600%，也為以后持續(xù)的業(yè)務(wù)開展提升打下基礎(chǔ)。

遠(yuǎn)洋服務(wù)則是由于企業(yè)生活服務(wù)內(nèi)容主要包含美居服務(wù)與商品零售服務(wù)，同時2020年條線的收入基礎(chǔ)較低，故不多做分析。

二
空間服務(wù)
布局較謹(jǐn)慎的業(yè)務(wù)

2021年16家物業(yè)企業(yè)的空間服務(wù)業(yè)務(wù)收入為25.75億元，同比增長72.7%，空間服務(wù)內(nèi)容主要包含社區(qū)廣告投放、公區(qū)資源整合、公區(qū)場地出租等業(yè)務(wù)。物業(yè)公區(qū)空間范圍大、可產(chǎn)生收益的內(nèi)容也較多，但對于公區(qū)收益歸屬權(quán)的問題也一直是擺在物業(yè)、業(yè)主之間的一個重要的話題，如《民法典》對小區(qū)公共收益約束“業(yè)主業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行報(bào)告”。故企業(yè)在選擇空間服務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容時，往往保持較為審慎的態(tài)度。

2021年，在公共空間業(yè)務(wù)產(chǎn)生收益最多的企業(yè)分別為：雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、金科服務(wù)及遠(yuǎn)洋服務(wù)。其中雅生活服務(wù)的空間服務(wù)內(nèi)容主要包含會所經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)運(yùn)營服務(wù)、社區(qū)廣告運(yùn)營、停車場管理服務(wù)及社區(qū)資產(chǎn)的經(jīng)營等，企業(yè)通過搭建資源管理系統(tǒng)，加強(qiáng)資源的盤點(diǎn)和數(shù)據(jù)分析，開展核心資源清閑置專項(xiàng)行動，資源利用率有效提升，推進(jìn)社區(qū)營銷策劃服務(wù)的開展，持續(xù)豐富服務(wù)內(nèi)容，使得板塊收入居披露數(shù)據(jù)物企之首。

保利物業(yè)則通過優(yōu)化社區(qū)公共資源利用，提供場地出租、快遞服務(wù)、充電服務(wù)、共享服務(wù)、回收服務(wù)等便民服務(wù)；發(fā)掘電梯、停車場等社區(qū)媒體渠道的傳播價值，通過信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化運(yùn)營，全面提升社區(qū)媒體點(diǎn)位覆蓋率及經(jīng)營效益。同時針對品牌商家推出「品效一體」的社區(qū)整合營銷服務(wù)，不斷構(gòu)建立體化的媒體營運(yùn)價值鏈。

在業(yè)務(wù)收入漲幅上，融信服務(wù)及金科服務(wù)遠(yuǎn)高于其他物業(yè)企業(yè)。其中，融信服務(wù)的空間服務(wù)稱為場地固有資源業(yè)務(wù)，主要包含在管住宅物業(yè)公用區(qū)域投放廣告和租賃服務(wù)，之所以能夠取得超800%的漲幅，核心是企業(yè)2020年基數(shù)過低，該部分收入僅69.3萬元，2021年收入錄得627萬元。

三
家裝服務(wù)
物企入局積極性較高的業(yè)務(wù)

家裝服務(wù)業(yè)務(wù)是近兩年物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)開展呼聲最高，也是市場需求最活躍、成交最頻繁的業(yè)務(wù)之一。整體看，11家物業(yè)企業(yè)明確披露家裝服務(wù)收入狀況，總收入為15.03億元，較2020年增長42.2%。

從具體企業(yè)看，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)這類頭部企業(yè)在家裝家居服務(wù)板塊的收入遠(yuǎn)超其他物企。如保利物業(yè)持續(xù)深耕美居服務(wù)領(lǐng)域，提供拎包入住業(yè)務(wù)，完善和優(yōu)化供應(yīng)鏈資源，加快形成專業(yè)高效的運(yùn)營模式，雖2021年該業(yè)務(wù)的收入較2020年所有下降，但仍維持在高位。

碧桂園服務(wù)則是通過整合知名家裝品牌資源，打造「鳳凰置家」CRM系統(tǒng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營銷和精細(xì)化運(yùn)營，為業(yè)主打造優(yōu)質(zhì)、便捷、安全、放心的一站式家裝家居服務(wù)體。

從收入漲幅方面，德信服務(wù)集團(tuán)旗下的美居業(yè)務(wù)，通過整合優(yōu)質(zhì)家裝資源，為業(yè)主提供全周期、一站式的置家服務(wù)，在2022年初，企業(yè)加強(qiáng)與其他資源方的合作，與帥豐電器達(dá)成戰(zhàn)略合作，為接下來持續(xù)的業(yè)務(wù)增長打下基礎(chǔ)。

而濱江服務(wù)的優(yōu)居業(yè)務(wù)則由于年度交付項(xiàng)目涉及到定制家居的業(yè)務(wù)減少，在板塊中實(shí)現(xiàn)較大的下降，降幅達(dá)到74.6%。

四
停車位服務(wù)
增長最穩(wěn)定的業(yè)務(wù)

停車位服務(wù)獨(dú)立披露起始于中海物業(yè)，企業(yè)自2019年中期開始新增分部“停車位買賣業(yè)務(wù)”在財(cái)報(bào)上單獨(dú)列示，隨后2019年全年業(yè)績以及2020年業(yè)績報(bào)告中有更多的企業(yè)將停車位管理租售業(yè)務(wù)單獨(dú)拆分披露出來。

2021年共有9家物業(yè)企業(yè)單獨(dú)披露停車位業(yè)務(wù)，總營業(yè)收入為14.75億元，同比增長為36.6%。其中世茂服務(wù)、保利物業(yè)和中海物業(yè)穩(wěn)居前列。

世茂服務(wù)的車位資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)于2020年全面升級，形成停車位銷售、車位管理、車位租賃、車位改造、車輛養(yǎng)護(hù)等鏈條式服務(wù)，2020-2021年世茂服務(wù)的車位運(yùn)營服務(wù)實(shí)現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)的增長。

保利物業(yè)的車場管理服務(wù)則是通過結(jié)合停車場設(shè)施、地理位置、車位分布、客戶合作等特點(diǎn)，提供針對性的秩序管控、經(jīng)營開發(fā)、收費(fèi)管理等運(yùn)營方案，同時保利物業(yè)也在積極運(yùn)用智能停車系統(tǒng)和智能設(shè)備，也在較大程度上實(shí)現(xiàn)在該業(yè)務(wù)線的降本增效。

中海物業(yè)雖是行業(yè)中第一批將車位資產(chǎn)服務(wù)獨(dú)立的業(yè)務(wù)，但該業(yè)務(wù)真正實(shí)現(xiàn)跨越式增長則是在2021年。報(bào)告期內(nèi)，中海物業(yè)通過精細(xì)管控車位去化，使得車位銷售實(shí)現(xiàn)大幅度的提升，根據(jù)企業(yè)車位投資策略，企業(yè)計(jì)劃五年回本并實(shí)現(xiàn)多數(shù)去化，全年共賣出2067個車位，年末企業(yè)車位庫存在手仍有14709個，處于較高位置，在未來3年內(nèi)，停車位買賣業(yè)務(wù)仍能夠?yàn)橹泻Ｎ飿I(yè)帶來較高的收入增長。

五
到家服務(wù)
創(chuàng)先探索最多的業(yè)務(wù)

2021年，明確披露到家服務(wù)的物企共有8家，實(shí)現(xiàn)收入16.85億元，同比漲幅達(dá)38.9%。根據(jù)業(yè)績報(bào)告中提及到的到家服務(wù)，主要包含團(tuán)購、零售、教育、健康、旅游等創(chuàng)新性服務(wù)，也是物業(yè)企業(yè)在大服務(wù)、大消費(fèi)時代重要的業(yè)務(wù)發(fā)展抓手。

保利物業(yè)及碧桂園服務(wù)的到家服務(wù)穩(wěn)居上市企業(yè)前列，如保利物業(yè)在零售業(yè)務(wù)中，搭建起“和院優(yōu)品”線上平臺，加快整合供應(yīng)鏈，依托單品爆品策略及多元渠道能力，實(shí)現(xiàn)零售產(chǎn)業(yè)規(guī)模的快速增長。

建發(fā)物業(yè)增幅偏高主要是由于企業(yè)由于管理面積的增加，客戶群不斷擴(kuò)大使得不斷豐富社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)業(yè)務(wù)，例如，積極發(fā)展尾盤銷售代理服務(wù)及家政服務(wù)、推進(jìn)家居美化服務(wù)，并持續(xù)優(yōu)化網(wǎng)上購物平臺“建發(fā)物業(yè)甄選”。

六
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)
增長速度最快的業(yè)務(wù)

2021年單獨(dú)披露房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)的企業(yè)共7家，該板塊收入為10.15億元，同比漲幅達(dá)113%，為所有細(xì)分業(yè)務(wù)中漲幅最高的業(yè)務(wù)。從具體布局企業(yè)看，這批企業(yè)在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)中多已打造起自己房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌。如碧桂園服務(wù)的“有瓦”、旭輝永升服務(wù)租售業(yè)務(wù)BU化打造、濱江服務(wù)的“濱江優(yōu)家”等。

以碧桂園服務(wù)為例，企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入較2020年同期實(shí)現(xiàn)同比增長43.7%至2.52億元，同時企業(yè)在2021年升級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，開始打造自有二手租售品牌“有瓦”。此外企業(yè)與世紀(jì)宏圖不動產(chǎn)在房屋經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作，將更深層次地挖掘房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)價值。

遠(yuǎn)洋服務(wù)2021年已開業(yè)租售門店達(dá)40家、已經(jīng)覆蓋12個城市、70個項(xiàng)目，線上業(yè)務(wù)租售系統(tǒng)也在不斷地完善，實(shí)現(xiàn)跨城市規(guī)?；芾?，助力企業(yè)該業(yè)務(wù)線實(shí)現(xiàn)高速的發(fā)展。

由于資產(chǎn)管理服務(wù)與空間服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等業(yè)務(wù)有較大的重合度，所以不做過多的分析。

結(jié)語

2020-2021年，物業(yè)板塊經(jīng)歷大規(guī)模整合以及資本化發(fā)展階段，以頭部企業(yè)及快速成長型企業(yè)為代表，順勢而為，向資本、市場要效益。

但隨著行業(yè)規(guī)模整合及資本化進(jìn)入階段性冷靜期，物業(yè)企業(yè)要如何維持高增長速度，是大多數(shù)企業(yè)面臨的問題？尤其是對于物業(yè)企業(yè)前兩年立下高增長業(yè)績指引目標(biāo)的企業(yè)來說，挖掘第二甚至第三增長曲線，更是迫在眉睫。

而業(yè)主增值服務(wù)憑借其龐大的業(yè)主數(shù)量、多樣化的服務(wù)需求，順勢成為物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)突破的業(yè)務(wù)端口。但面對業(yè)主的多樣化需求，哪些是物業(yè)企業(yè)能夠提供、順利產(chǎn)生效益、同時能夠進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的業(yè)務(wù)，是物業(yè)企業(yè)在篩選業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)時考量的問題。