文 | 佘宗明
陷入困局的碧桂園,會成為下個恒大嗎?
在“佛山市副市長帶隊進駐碧桂園”傳言的助勢下,這成了很多人都很關(guān)心的問題。
盡管碧桂園官方稱消息不實,可不少人已有意將碧桂園送進恒大所在的ICU病房。
就債務(wù)壓頂情況來看,碧桂園身上似乎有恒大的影子。
看著“1恒=﹣2.58萬億”的新計量單位,很多人難免心頭一緊。
再看著“宇宙房企”碧桂園的總負債1.43萬億元,有些人已經(jīng)開始盤算“1碧”的對價了。
但從財務(wù)健康度看,還不能輕易將碧桂園跟恒大畫等號。
凈負債率高達160%、現(xiàn)金短債比低于0.5倍的恒大,當(dāng)然是站在了懸崖邊。
但碧桂園的凈負債率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo),目前仍處于較為安全的水平。
現(xiàn)在安全當(dāng)然不等于以后還安全,可在諸多變量未定之前,急著給碧桂園們判死刑,有些欠妥。
要知道,像碧桂園這類體量的房企背后,連著一大堆上下游供應(yīng)商和幾十上百萬購房家庭。
宏觀上的數(shù)據(jù),對應(yīng)著微觀上無數(shù)家庭的悲歡。
在“下一個恒大”的咒符可能真的將身陷困境的碧桂園推到“下一個恒大”處境的背景下,輿論不妨先保持唱衰力道和頻次上的克制。
這不是說要回避碧桂園困局,而是說要盡量避免用落井下石,將本來還有擺脫困局余地的碧桂園推入更大的困局。
碧桂園若能渡過難關(guān),興許那無數(shù)個家庭就能順利解套,而不是在收不到尾款、交不了房中陷入永夜。
01
自從房地產(chǎn)領(lǐng)域的“巴塞爾協(xié)議”——三道紅線出臺以來,習(xí)慣了金融化運作的房企們?nèi)兆泳筒淮蠛眠^。
順著“百姓苦高房價久矣”的郁結(jié)情緒譏諷房企們“眼看它起高樓,眼看它樓塌了”,是容易的:要是房企們的一號位都有俞敏洪“公司賬上必須留足給家長的退款資金和給員工的工資款項”的自覺,又何至于此?
但捋順這里面扭結(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)擴張模式和中國城鎮(zhèn)化特點之間復(fù)雜關(guān)系的生成邏輯,卻沒那么容易。
之前房地產(chǎn)高歌猛進的二十年里,房企們當(dāng)然是饕餮盛宴里的食利者,但又不是唯一的。
在千頭萬緒的因果鏈條中,將問題主要歸結(jié)于房企,也算是歸因上的“取巧”。
沒必要替房企們諉過,只不過,置于當(dāng)前語境中看,看待房企們遭遇的困境時,有必要厘清,到底哪些問題是結(jié)構(gòu)性的,又有哪些是房企自釀苦果導(dǎo)致的?
復(fù)盤恒大之困,顯然是自身經(jīng)營問題大過周期性因素。
也就是說,就算沒有三道紅線,“恒大帝國”的泡沫也遲早會破。
恒大最主要的問題就在于,太迷戀“大”了:恒大汽車、恒大冰泉、恒大足球、恒大糧油、恒大健康、恒大文旅、恒大音樂……聽起來是多元化經(jīng)營,實則是無節(jié)制擴張。
要是這些業(yè)務(wù)能自己養(yǎng)活自己也行,問題是,它們基本上都得靠房地產(chǎn)資金“供養(yǎng)”著。
恒大汽車兩年燒了840億,悉數(shù)變成了“沉沒成本”,蔚小理看了都得鞠一把淚。
“金元足球”也得直面“請客吃飯”后的買單問題:鮑魚海參吃得一時爽,那長長的賬單沒準(zhǔn)讓人淚兩行。
許老板在“大而不能倒”幻覺下的越做越大,帶來的結(jié)局是“大而加速倒”——拆東墻補西墻的填窟窿模式,撞上南墻是必然的。
碧桂園固然也在做大業(yè)務(wù)基本盤,但它遭遇的困境,并非恒大式霍霍造成的,更多的是行業(yè)共通困境。
碧桂園上游攻建筑自動化,下游做物業(yè),都是圍繞房地產(chǎn)本業(yè)做文章。參投比亞迪半導(dǎo)體、蜂巢能源、長芯存儲、紫光展銳、藍箭航天等高科技創(chuàng)新企業(yè),也是只在背后做財務(wù)投資。
從業(yè)務(wù)范圍來看,它主打的就是一個“穩(wěn)”。楊國強身上,可沒有許家印“步子跨大了,一跨萬米遠”的激進。
非要說它激進,那就是在項目發(fā)展及土地儲備上用力過猛了。
碧桂園患上了“三高(高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn))”綜合征是不假,可細看下國內(nèi)頭部房企,有幾個不是“給我一個杠桿,我就能翹起十個杠桿”的?
02
多年來,頂著示范性民營房企頭銜的碧桂園,都被視作民營房企中的一哥。
碧桂園從2017年登頂房地產(chǎn)銷售額TOP1后,連續(xù)6年穩(wěn)居榜首,算是傲視群雄。恒大見了,都得喊一聲“大哥”。
即便在2018年后房地產(chǎn)市場“黑天鵝”來襲,碧桂園依舊被視作最能“反脆弱”的那撥房企。
2020年時,碧桂園還強調(diào)自己賬戶上躺著幾千億,滿臉寫著“穩(wěn)了”。
可碧桂園還是沒猜到結(jié)尾:以為彈藥充足的它大概沒想到,這輪房地產(chǎn)大洗牌不是暫時性的,而是長期性的。
即便它如履薄冰,不斷將自身從“三道紅線”劃定的安全線內(nèi)往后撤,也經(jīng)不住此前挖下的深坑在“高杠桿”的倍增之效下越積越大。
這就是高杠桿的雙刃劍效應(yīng):順風(fēng)時,它可以幫房企快速將規(guī)模做大;逆風(fēng)時,它會將房企快速拖進深淵。
是順還是逆,全看快速周轉(zhuǎn)的發(fā)動機是不是還能轉(zhuǎn)下去。
都說“資金流資金流”,資金首先要能流動起來,一旦流動出現(xiàn)淤塞,難免“氣血失調(diào)”。
碧桂園的房子要是還能賣出去,資金回籠夠快,眼下這場風(fēng)波就是“杯水風(fēng)暴”。
問題是,它扎根的三四線城市,是房子最難賣的地方,好多房企2016年那波樓市“去庫存”都沒去完,碧桂園又能上演什么逆天改“市”的戲法呢?
“三四線之王”聽著很牛掰,可真要到去庫存的時候,就全是負擔(dān)了。
今年1至6月,碧桂園銷售額已經(jīng)跌到了房企中的第6位,這6個月還呈現(xiàn)出逐月下滑之勢。
賣不出去,砸在手里,算是碧桂園現(xiàn)在的困境之源。
如今房企面臨的輿論處境是:一個壞消息來了,必定有十個壞消息在路上了。
碧桂園也不例外,各種負面消息接踵而至:
1,7月中旬,碧桂園的境內(nèi)和境外部分債券已經(jīng)開始大跌,極度敏感的資本市場,肯定是嗅到了危險的氣息。
2,7月19日,碧桂園服務(wù)總裁李長江在股票低位大規(guī)模減持套現(xiàn)。
3,7月30日,楊惠妍宣布將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán),合計64億捐給國強公益基金會 (香港)。
4,7月31日,碧桂園發(fā)布公告稱,預(yù)期截至2023年6月30日半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損,最后還表示:積極尋求政府及各方監(jiān)管機構(gòu)的指導(dǎo)和支持。
5,摩根大通一周前也發(fā)布報告調(diào)低碧桂園的評級,穆迪也調(diào)低了碧桂園的信貸評級,由Ba3下調(diào)至B1,展望維持負面。
6,8月8日,深交所將大跌的碧桂園旗下債券“21碧地03”停牌。
7,碧桂園內(nèi)部人士回應(yīng)“兩筆美元債票息未付”:出現(xiàn)了階段性的流動性壓力,仍在積極優(yōu)化資金安排
山雨欲來風(fēng)滿樓,氣氛已烘托到位了。
03
那,到了該說“碧桂園危矣”的時候了嗎?
可堪對照的是萬達。早在2017年時,萬達也曾危過,當(dāng)年6月,有消息稱,銀監(jiān)會要求各家銀行排查包括萬達在內(nèi)數(shù)家企業(yè)的授信及風(fēng)險分析,隨后萬達遭遇“股債雙殺”。
此后萬達通過資產(chǎn)甩賣,成功上了岸。2018年1月的萬達年會上,王健林曾情不自禁地拿起方巾悄悄擦掉眼淚,因為“2017年是萬達集團歷史上難忘的一年,萬達經(jīng)歷了風(fēng)波,承受了磨難”。
如今萬達又極度缺錢。用輕資產(chǎn)模式解除短期債務(wù)壓力的萬達,又被380億的對賭約定逼到了生死關(guān)口。
逆境之下,難題總是一道連著一道?,F(xiàn)在就看萬達怎么解最新的這道難題了。
有意思的是,今年上半年,王健林王思聰父子以840億元身家榮登2023新財富500富人榜房地產(chǎn)行業(yè)首富,被他們反超的,正是楊國強楊惠妍父女。
而今,楊國強楊惠妍父女也得面臨王健林此前的難題了。
鑒于昔日的“白衣騎士”如今個個也都成了泥菩薩,碧桂園只能自救。
7月中旬推出“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”,旗下部分項目開始打出75折促銷,都是碧桂園的自救途徑。
從財務(wù)狀況看,碧桂園目前總資產(chǎn)為1.73萬億,總負債1.43萬億,沒到資不抵債的地步。
根據(jù)2022年年報,碧桂園總借貸余額為2713.1億元,同比下降14.7%,凈負債率為40%,是近十年以來的最低值,現(xiàn)金短債比為1.6倍,屬于行業(yè)較優(yōu)水平。
計劃今年交付70萬套房屋,上半年已順利完成了27.8萬套的交付任務(wù),交付率是39.7%,已超過全國平均水平。
碧桂園顯然是想抓住賬面資產(chǎn)再縮水前的窗口期,將償債壓力給“摁”下去。
對碧桂園而言,要走出眼前困境,難度不小,但機會不缺。
當(dāng)此之時,我們既要看到碧桂園的困局,也沒必要直接將碧桂園說成下一個恒大。
別輕易用“五十步”跟“百步”的以喻代證預(yù)言碧桂園的結(jié)局,卻忽略了二者境遇的巨大差異。
更不必渲染“副市長帶隊進駐”之類的傳言,用預(yù)期惡化人為調(diào)高碧桂園的“解題難度”。
社會學(xué)家波普曾提出“俄狄浦斯效應(yīng)”,意指“預(yù)測本身也可以影響被預(yù)測的事件”。
就此事看,輿論對碧桂園處境的評價,也足以影響碧桂園的處境。將它視作“下一個恒大”,它的資金回籠與融資渠道若因此被阻斷,那它可能真的就成了下一個恒大。
到那時,受傷害最深的,還是那些等待回款和交房的供應(yīng)商、購房戶。
04
值得注意的是,就在前不久,經(jīng)濟學(xué)家馬光遠為“拯救‘大兵’恒大”提了些建議:
最好的解決辦法仍然是有一個超脫的中間協(xié)調(diào)人,對債務(wù)和資產(chǎn)進行重組,在市場化的原則下,對債務(wù)進行梳理,最大化盤活恒大的現(xiàn)有資產(chǎn),通過資產(chǎn)重組,盡可能的避免更大的損失,甚至引發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險。
他總結(jié)道,40多年了,很多企業(yè)倒閉,路線圖基本是差不多的:市場傳聞、金融機構(gòu)落井下石,接著斷貸逼債,企業(yè)流動性枯竭,最后死掉,然后所有人為此買單。
這份建議原本來得很專業(yè),可輿論場中,很多人一看到“救恒大”幾個字立馬就炸開了,本能地認為這是要拿納稅人的錢給恒大擦屁股。在有些人看來,房企自己釀的禍,含著淚也要自己把單買完。
用“救恒大”的刻板理解去否定“注入流動性”的必要性,其實是種偏頗。
碧桂園們該救嗎?如果所謂的“救”指的是直接砸錢填窟窿,那當(dāng)然不應(yīng)該。
但若“救”是指從信貸、債券、股權(quán)等層面暢通房企融資通道,那又是應(yīng)該的。
說到底,真正的“救”房企,不是要給它們?nèi)鄙堆a啥,而是要遵循市場規(guī)律,消除那些限制性措施帶來的流動性梗阻。
就當(dāng)下看,大量三四線城市該放開限購限價的不放開,也成了碧桂園們以市場化方式自救的掣肘。
7月24日,中央層面已明確提出,我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化,要求各地適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱。
截至當(dāng)前,跟進的省會城市主要就是合肥、鄭州與南京,三個城市更多的是“小步慢走”式邊際改善:
-合肥:試點“現(xiàn)房銷售”,探索按套內(nèi)面積計價,推動貨幣化安置與房票安置,取消樓層價差率限制,試行車位與商品房同步辦理預(yù)售許可證,推進“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”,探索競爭性談判土地出讓方式,加強商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管……
-鄭州:購房補貼,取消限售,落實“認房不認貸”,鼓勵下調(diào)存量房貸利率和首付比例,試點“現(xiàn)房銷售”,落實土地款分期繳納優(yōu)惠政策……
-南京:買新房給補貼;拆遷房票安置;優(yōu)化車位銷售審批;放松預(yù)售資金監(jiān)管;優(yōu)化供地指標(biāo)(郊區(qū)土地建排屋別墅);優(yōu)化商辦用地供應(yīng)……
接下來,卡在房企脖子上的那只以“限”字訣為核心的過度干預(yù)之手能否松開,也會成為政策落實過程中的看點。
把手拿開了,也就給了房企們更多呼吸空間了,至于碧桂園們能不能恢復(fù)正常呼吸節(jié)奏,剩下的就看它們的“修為”了。
作為民營房企的碧桂園將何去何從,最終該讓市場說了算。
各方要做的,就是把非市場化掣肘因素剔除。
消除了這些非市場化掣肘因素,碧桂園們才能更好地避免成為“下一個恒大”。
對碧桂園身后的那些供應(yīng)商跟購房戶來說,房企危機的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)落到他們身上,絕不是“一鯨落,萬物生”,而是“時代的一粒沙落在個人頭上,就是……”
因此,希望碧桂園們早些走出困局。
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