融創(chuàng)近日動作不斷，12月9日，在股票停牌八個月后，融創(chuàng)中國終于披露了2021年財報。與財報同時發(fā)出的還有醞釀許久的境內(nèi)外債務(wù)重組方案，但方案均尚未落地。

12月5日，融創(chuàng)又圍繞“降本增效+加強管理”協(xié)同并進(jìn)的目標(biāo)開啟年內(nèi)第二次組織架構(gòu)調(diào)整。據(jù)了解，此次調(diào)整重新設(shè)立了地產(chǎn)經(jīng)營中心、資本與融資中心以及資產(chǎn)運營管理中心，由此達(dá)到瘦身增效和敏捷管理的目標(biāo)。

高管也更加下沉。融創(chuàng)執(zhí)行總裁兼首席運營官馬志霞兼任地產(chǎn)經(jīng)營運營中心總經(jīng)理；集團(tuán)副總裁、首席財務(wù)官高曦兼任資本與融資中心總經(jīng)理；而新成立的資產(chǎn)運營管理中心，由集團(tuán)總裁助理唐海坡分管。

融創(chuàng)今年第一次組織架構(gòu)調(diào)整發(fā)生在2月，融創(chuàng)將七大區(qū)域擴大為九大區(qū)域。此次調(diào)整融創(chuàng)為了“聚焦深耕核心城市、控制規(guī)模、提高綜合經(jīng)營競爭能力”目標(biāo)而確定。據(jù)了解，此次調(diào)整或未達(dá)到預(yù)期，目前其內(nèi)部已經(jīng)很少提及這個目標(biāo)了。

如今深陷危機的融創(chuàng)，“尋找復(fù)蘇”路徑顯得更加重要。

凈利潤首次由正轉(zhuǎn)負(fù)

融創(chuàng)經(jīng)營業(yè)績承壓明顯是在2021年，當(dāng)年其營業(yè)收入、利潤總額同比均創(chuàng)歷史新低。根據(jù)財報，2021年融創(chuàng)中國虧損382.6億元，同比下降207.4%；核心凈虧損253億元，同比下降183.6%；剔除減值影響后的核心經(jīng)營利潤為125.7億元；其中合約銷售額為5973.6億元，同比增長3.8%。

來源融創(chuàng)中國2021年度業(yè)績公告

從負(fù)債情況來看，融創(chuàng)借貸金額為3217億元，合同負(fù)債為3418.67億元。另外，融創(chuàng)中國到期未償還的借貸金額685.3億元，導(dǎo)致借貸本金1518億元可能被要求提前償還。

融創(chuàng)流動性壓力仍較大。財報顯示，截至2021年12月31日，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金余額為692億元，同比下降47.8%，連同其合營公司及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額1608億元，其中，非受限制現(xiàn)金從2020年末的987.1億元大幅減少至143.4億元。融創(chuàng)中國稱，公司絕大部分現(xiàn)金存放于項目層面的監(jiān)管賬戶，用于項目后續(xù)運營和交付。

受行業(yè)環(huán)境影響及對資產(chǎn)價值評估的審慎態(tài)度，融創(chuàng)大幅計提各類減值520億元，盈利指標(biāo)因此受到直接影響，其中經(jīng)營虧損460.98億元，而2021年則是盈利492.43億元；毛利為-17.9億元，同比下降103.7%。

值得注意的是，融創(chuàng)中國外聘核數(shù)師香港立信德豪會計師事務(wù)所對年報的意見是“無法作出意見”。其給出的理由是，“因為本報告中無法作出意見的基礎(chǔ)段內(nèi)所述有關(guān)持續(xù)經(jīng)營的多項不確定因素及其之間可能產(chǎn)生相互影響而對綜合財務(wù)報表所產(chǎn)生累計影響，我們不對綜合財務(wù)報表作出任何意見。”

來源融創(chuàng)中國2021年度業(yè)績公告

也就是說，融創(chuàng)的負(fù)債情況可能比財報披露的更加嚴(yán)重。一位會計行業(yè)人士告訴聞旅。“年審會計師無法表示意見，說明審計的時候發(fā)現(xiàn)了太多問題，短時間內(nèi)無法確認(rèn)數(shù)據(jù)的真實性”。

回顧即將過去的2022年，融創(chuàng)暴露了房企債務(wù)問題，導(dǎo)致行業(yè)融資更加困難，銷售呈斷崖式下降，期間雖然通過資產(chǎn)處置、專項融資等多種一系列自救動作，但依然沒有在經(jīng)營上恢復(fù)穩(wěn)定。

根據(jù)其披露的最新負(fù)債和現(xiàn)金流情況，融創(chuàng)中國于2022年6月30日的有息負(fù)債金額與2021年底相比無重大變動，其中境外有息負(fù)債本金額約為110億美元。在該等境外債務(wù)中，約37億美元(約占境外債務(wù)總額的34%)的原始到期日為2022年底前。而在現(xiàn)金流方面，截至2022年6月30日，其物業(yè)開發(fā)板塊包含其合營及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額合計約為1200億元，其中并表的現(xiàn)金余額約為410億元，該等現(xiàn)金中大部分存放于項目層面的監(jiān)管賬戶，資金流動性也受到限制。

債務(wù)重組道阻且長

前有富力、后有龍光，融創(chuàng)或?qū)⒊傻谌疫M(jìn)行境內(nèi)債重組的房企。

今年3月，一則融創(chuàng)40億債券被傳展期的消息揭開了融創(chuàng)危機的面紗，如今融創(chuàng)中國出險已超半年，因融創(chuàng)無法按期披露財報，其股票亦已停牌長達(dá)八個月之久。目前僅披露了2021年年報，2022年中報還未披露。根據(jù)港交所的規(guī)定，股票連續(xù)暫停買賣達(dá)18個月即遭除牌。若要順利復(fù)牌，融創(chuàng)中國除了需要公布所有未按期刊發(fā)的財務(wù)報告外，還需撤銷或駁回針對公司的清盤呈請并解除清盤人的委任。

來源融創(chuàng)中國公告

9月8日，一名債權(quán)人向香港高等法院提出對融創(chuàng)中國的清盤呈請，涉及本金2200萬美元及應(yīng)計利息。融創(chuàng)中國在公告中稱，“將極力反對呈請”，并與呈請人保持溝通和協(xié)商，努力促使對方盡快撤銷呈請或法院盡快駁回申請。這件清盤事件暫未解決。根據(jù)最新消息，融創(chuàng)的呈請聆訊已延期至2023年6月14日，在此期間，債權(quán)人也可撤回清盤呈請。

發(fā)布財報的同時，融創(chuàng)還發(fā)布了債務(wù)展期和重組進(jìn)展。截至目前，融創(chuàng)已成功達(dá)成境外債及境內(nèi)公開債展期49.7億元，境內(nèi)貸款展期259.6億元，共計309.3億元。

根據(jù)公告披露的初步重組框架，融創(chuàng)中國擬重組的境外債務(wù)規(guī)模91億美元，公司擬將現(xiàn)有債務(wù)中的30億至40億美元及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；將剩余現(xiàn)有債務(wù)兌換為期限為自重組生效之日起2至8年的新的以美元計價公開票據(jù)。

來源融創(chuàng)中國公告

在展期多筆境內(nèi)外債券后，融創(chuàng)向債權(quán)人提供了兩種債務(wù)展期方案，且都對債務(wù)展期時間進(jìn)行了縮短，針對已經(jīng)展期的債務(wù)，將展期為3.75年縮短至3年，最終兌付日期為2025年12月；針對目前未展期的債務(wù)，將展期為4.5年縮短至4年，最終兌付日期為2026年12月，同時對所有債權(quán)人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。該方案需50%以上投票同意率才可通過。

除了縮短展期時間外，融創(chuàng)在最新方案中還增加了增信措施，多只公司債增加了償付保障措施，包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮(zhèn)，以及重慶江北嘴A-ONE、廣州文旅城、成都文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、溫州翡翠海岸城的收益權(quán)。

另外，融創(chuàng)還新設(shè)了小額兌付安排，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為5萬元，承諾分別在2023年3月31日和2023年9月30日進(jìn)行兌付。

內(nèi)部人士透露，債務(wù)兌付方案需要債權(quán)人的投票表決通過即可執(zhí)行。由于融創(chuàng)的小額兌付門檻太少，債務(wù)兌付方案并不完美，會有一部分債權(quán)人不滿意。

有債權(quán)人對融創(chuàng)曾承諾用多個文旅城項目來增信卻進(jìn)展緩慢提出了質(zhì)疑，除了今年1月，融創(chuàng)將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價格為14億元之外，之前承諾的擬出售深圳冰雪文旅城51%股權(quán)，至今沒有進(jìn)展。

從2021年業(yè)績數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)文旅城建設(shè)及運營表現(xiàn)出了擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，文旅城建設(shè)及運營收入為57.2億元，同比增長47.4%；物業(yè)管理收入為56.4億元，同比增長68.9%；其他業(yè)務(wù)收入為81.5億元，同比增長81.5%。但由于上述業(yè)務(wù)占總營收比僅有9.8%，因此其增長并無法掩蓋融創(chuàng)中國物業(yè)收入營收的下滑。

來源融創(chuàng)中國2021年度業(yè)績公告

按照融創(chuàng)的預(yù)計，未來七年或更長時間內(nèi)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預(yù)計產(chǎn)生現(xiàn)金流總額為3200億元(該金額為償付項目層面?zhèn)鶆?wù)后的現(xiàn)金流)，其中20%用于境外償債，視市場情況及資產(chǎn)運營情況考慮逐步出售部分資產(chǎn)，預(yù)計將使公司的整體流動性增加600億元。這意味著，融創(chuàng)在化解債務(wù)的路上將需要長達(dá)至少七年時間。

“冰與火”

“在過去一年多的時間里，融創(chuàng)面臨了成立以來前所未有的挑戰(zhàn)和經(jīng)營壓力?！比趧?chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示。

的確如此，過去一年，融創(chuàng)則呈現(xiàn)“冰與火”兩極分化的表現(xiàn)。上半年高歌猛進(jìn)，斥資千億瘋狂拿地，而到了下半年則快速收縮，除了停止拿地之外，還接連賣資產(chǎn)“回血”。據(jù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)通過無息借款、股權(quán)配售、資產(chǎn)處置等途徑持續(xù)回血超過300億元，孫宏斌個人還為融創(chuàng)提供了4.5億美元的無息借款支持。但融創(chuàng)卻沒有因提前回籠資金的一系列“自救”行為躲過債務(wù)困境。

從年報中計提減值項目來看，融創(chuàng)大手筆收購的物業(yè)、持有的文旅城資產(chǎn)減值撥備，以及出售貝殼股票、處理地產(chǎn)項目帶來了投資損失，成為公司虧損的主要原因。

在資產(chǎn)處置方面，優(yōu)先被處置的恰恰是孫宏斌花了438億收購了萬達(dá)13個文旅項目且最被看好、孫宏斌親自站臺、一度有分拆上市傳聞的融創(chuàng)文旅綜合體，融創(chuàng)接連處置武漢、昆明等多個大文旅項目回血。

來源攝圖網(wǎng)

而對于融創(chuàng)拆分的西南區(qū)域由于沉淀了大量的文旅項目及持有資產(chǎn)，融創(chuàng)西南同樣遭遇非常大的資金鏈壓力。今年1月份，融創(chuàng)將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華發(fā)，轉(zhuǎn)讓價格14億元，以緩解企業(yè)資金壓力。融創(chuàng)西南沉淀了大量文旅項目及持有資產(chǎn)，進(jìn)行區(qū)域拆分，以快速出售資產(chǎn)提高回血效率。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，融創(chuàng)文旅項目原本就來自于萬達(dá)，雖然近年來拓展速度很快，但相較于住宅開發(fā)主業(yè)依舊規(guī)模較小。因此，企業(yè)斷臂求生也在意料之中。

這也說明，當(dāng)年大舉在萬達(dá)購買而來的資產(chǎn)，在如今的市場環(huán)境下，反而成了融創(chuàng)的負(fù)擔(dān)。

與融創(chuàng)一起收購萬達(dá)資產(chǎn)的還有富力。如今，富力也尚未從這場大并購中獲利，面臨不得不虧本出售部分資產(chǎn)的境地。

今年9月5日，富力地產(chǎn)公告稱，以轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的形式，將旗下的北京富力萬達(dá)嘉華酒店對外出售，交易對價5.50億元。富力地產(chǎn)稱，此次出售將錄得虧損653.7萬元，出售款項凈額將用于償還集團(tuán)債務(wù)。

來源富力地產(chǎn)公告

在收購萬達(dá)資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。在2017年至2019年，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)分別錄得虧損額1.46億、4.59億、10.08億元。

當(dāng)前富力地產(chǎn)的財務(wù)狀況不容樂觀。在2022年上半年，富力地產(chǎn)凈虧損69億元，在已發(fā)布財報的房企中虧損額最高。其中酒店業(yè)務(wù)營業(yè)額由2021年同期的25.00億元進(jìn)一步減少至17.81億元。

據(jù)了解，迫于債務(wù)壓力，富力也開始出售資產(chǎn)，據(jù)不完全統(tǒng)計，富力今年以來超過4次資產(chǎn)出售，比如海南海口大英山項目折價后以10億元價格出讓予力量發(fā)展的間接全資附屬公司；以9570萬英鎊合8.4億元，出售倫敦Vauxhall Square項目給遠(yuǎn)東發(fā)展；與張松橋交易向前者出售了倫敦One Thames City項目50%權(quán)益，回籠現(xiàn)金22.8億元；交易了福州的一家酒店，代價為4.3億元。

富力地產(chǎn)在公告中表示，資產(chǎn)出售以及不可預(yù)見的匯率波動已共同帶來超過45億元的虧損。

另外富力被惠譽下調(diào)了信用評級。據(jù)惠譽解釋，調(diào)降富力地產(chǎn)違約評級至SD（限制性違約），主要考慮到該公司已完成交換要約，即發(fā)行人面臨資金流動性緊張而無法按期兌付債券本息時，向債券投資人提出要約以延長期限等，此舉有利于避免公司債務(wù)違約，但交易條款令現(xiàn)有票據(jù)的條款發(fā)生實質(zhì)性縮減、票據(jù)到期日延后且票息率下降。