來源 | 伯虎財經(jīng)(bohuFN)
作者 |?夢得
上帝是不是站在了王健林身后?
2022年,王健林和萬達又出現(xiàn)在大家面前。
王健林“抄底”同行,4月5月分別拿下北京SOLANA藍色港灣、五棵松卓展購物中心,7月接手河南建業(yè)集團地產(chǎn)項目,9月買入5家奧克斯廣場,更名萬達廣場。
在卡塔爾世界杯期間,更是豪擲60個億闖進世界杯。
哪來的底氣?
1月13日,萬達商業(yè)管理集團發(fā)布2022年度業(yè)績快報。數(shù)據(jù)顯示,萬達商管2022年總收入553.1億元,同比增長7.4%,其中租金收入508.5億元,一躍成為最大包租公;累計開業(yè)473個項目,管理商業(yè)面積6556萬平方米,大幅高于行業(yè)水平。
錦上添花的是,據(jù)報道,今年春節(jié)檔票房67.58億元,位列影史第二;截至1月27日上午11點,萬達電影從中獲得的總分賬票房為7.8億元。
(滿江紅劇照)
禍兮福所倚,福兮禍所伏。誰能想到,當年萬達為還巨債的一路“賣賣賣”轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn),成功躲過房地產(chǎn)的黑暗時刻。在最新公布的胡潤百富榜上,王健林的排名回升,以1000億身價排名第32位。
看起來,萬達和王健林似乎很有運氣。但從負債千億到“起死回生”,怎么可能僅憑運氣?
01 王健林下了兩步棋
“什么清華北大,都不如膽子大”。
早年,王健林憑借高杠桿高負債模式在地產(chǎn)風口扶搖直上,2013年,以860億元位列國內(nèi)首富;兩年后,王健林超過李嘉誠,成為華人首富,萬達成為家喻戶曉的地產(chǎn)龍頭。
2017年6月,銀監(jiān)會一紙風險排查函將萬達推入谷底,萬達六個境外項目融資遭遇嚴格管控。銀監(jiān)會的調(diào)查又極大影響了萬達的融資渠道,因為過于依賴銀行貸款,現(xiàn)金流幾近崩盤被政府點名批評,負債一度逾四千億。
怎么辦?恒大許家印在負債過高時借新還舊“拆東墻補西墻”,王健林則是“斷臂求生”。2017年,萬達旗下13個文旅項目、77家酒店被打包賤賣給融創(chuàng)、富力。當時有傳聞?wù)f,為了盡快還債,不少萬達的資產(chǎn)都是低價售賣,王健林甚至被收購方的壓價氣到摔杯子。
低價售賣的資產(chǎn)為萬達的現(xiàn)金流贏得了喘息的時間。2018年,萬達有息負債大幅減少,同比2017年減少約30%。這是第一步棋。
而這次危機更加堅定了王健林要從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決心?!盀槭裁捶穸ㄗ约阂呀?jīng)成熟、做得不錯的商業(yè)模式?為什么折騰自己?”王健林認為房地產(chǎn)行業(yè)有兩個比較大的缺陷,一是房地產(chǎn)是強周期性行業(yè),好幾年差幾年,在周期變化中很多企業(yè)死掉。二是房地產(chǎn)現(xiàn)金流不長遠。房子不是快銷品,即使比起汽車這樣的耐用消費品,更新速度也慢得多。
(圖源:網(wǎng)絡(luò))
因而王健林下了第二步棋。
“萬達商業(yè)必須要將所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離掉,就連一平米的房地產(chǎn)開發(fā)都不可以有,萬達商業(yè)必須成為徹頭徹尾的商業(yè)運營企業(yè)?!?/p>
所以在2022年,房地產(chǎn)歷經(jīng)了一番大洗牌,恒大債務(wù)數(shù)倍于當初的萬達,融創(chuàng)也身陷險境,而早早直面危機,靠提前轉(zhuǎn)型的萬達躲過了“一劫”。在地產(chǎn)大佬的日子普遍不太好過時期,王健林則要“滋潤”很多。
賤賣資產(chǎn)后,萬達的輕資產(chǎn)路線卓有成效。據(jù)萬達財報,2016年至2022年二季度,萬達資產(chǎn)由7511.46億元減少至5983.23億元,負債由5277.7億元減少至3007.16億元,資產(chǎn)負債率從70.26%降至50.79%。
現(xiàn)在的萬達已不是當年那個萬達。目前,萬達旗下主要有商管、文化、投資三個集團,轉(zhuǎn)型后,萬達商管無疑已經(jīng)成為王健林商業(yè)版圖的核心。(萬達商管主要為商業(yè)廣場提供招商、管理運營、安保等服務(wù),一個可持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流的業(yè)務(wù))
(圖源:網(wǎng)絡(luò))
數(shù)據(jù)顯示,其2022年實現(xiàn)收入553.1億元,同比增長7.4%;租金收入508.5 億元,同比增長8%;年內(nèi)開業(yè)55個萬達廣場,完成年計劃100%。商鋪出租率98.7%,租金收繳率100%。累計開業(yè)473個項目,管理商業(yè)面積6556萬平方米,其中租賃面積4445萬平方米;在建萬達廣場187個,商業(yè)面積2195萬平方米。
有人說,歷經(jīng)變故的王健林已經(jīng)變得低調(diào)無比,或許這話說早了,現(xiàn)在的王健林還沒到高調(diào)的時候。雖說萬達商管成為其重要的依賴,但它救得了萬達嗎?
02 萬達商管救得了萬達嗎?
在業(yè)績光鮮亮麗的背后,萬達商管的“煩惱”也不小。
1.盈利能力有待觀察
萬達這幾年來,一直在持續(xù)變賣資產(chǎn)、降低負債。期間,負債由2016年的5277.7億元減少至2022年Q2的3007.16億元,資產(chǎn)負債率由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%,回歸紅線以下。不可否認,萬達的輕資產(chǎn)策略減持的很好,降負債的效果也不錯。
但不能忽略的是,萬達集團營收由2016年的1299億下降至2021年的471億,凈利潤由2016年329億降至2021年底134億。很明顯,萬達降負債,犧牲了更多的盈利能力?!叭龡l紅線”中的現(xiàn)金短貸比,萬達集團并沒有明顯的提升,2022上半年僅為0.5,并且上半年的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流凈額為84億元,較去年同期下降了22.21%。
(圖源:網(wǎng)絡(luò))
除此之外,據(jù)錦緞研究院觀察,萬達商管非常依賴萬達集團,2021年,來自萬達集團業(yè)務(wù)的毛利占比達到了75%,大部分業(yè)務(wù)和利潤還是來自于集團母公司。
2.上市不易,債多壓身
另一方面,2022年10月25日,珠海萬達商管第三次向港交所遞交了IPO招股書。在此之前,其分別在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所遞交了上市申請,但都在半年后失效。到現(xiàn)在,距離珠海萬達商管第三次招股書的有效期,也僅剩不到3個月的時間了。
而上市進度不僅影響珠海萬達商管的募資能力,還將增加萬達商管整體的資金壓力。根據(jù)珠海萬達商管與投資者承諾的條款,如果它在2023年底前未能順利上市,珠海萬達商管有義務(wù)從投資者手中回購股份,從而增加發(fā)行人資金壓力。
另外,萬達商管也面臨著到期債務(wù)壓力。據(jù)其2022年底發(fā)行的60億規(guī)模公司債募集說明書顯示,截至2022年6月30日,其有息債務(wù)金額為1398億元,雖和之前相比呈現(xiàn)下降趨勢,但還是處于一個較高的水平。
為了更好的進行融資,王健林還對其持有的萬達酒店股權(quán)悉數(shù)進行了質(zhì)押。1月12日,萬達酒店發(fā)布公告,控股股東萬達海外將其持有的全部30.55億股普通股,質(zhì)押予貸款人,以此貸款融資。幾天后,港交所披露,貸款方為新加坡主權(quán)基金淡馬錫。
(圖源:界面新聞)
萬達酒店的公告并未披露融資用途,IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜認為,這只是企業(yè)運作中融資騰挪以支持自身流動性的常規(guī)動作。但也有分析認為,不排除萬達商管集團存在資金流動性方面問題的可能。
所以,在盈利能力還有待觀察,背上的債務(wù)不小的情況下,說萬達王者歸來未免太早。2022年萬達商管的年報和春節(jié)檔的復(fù)蘇,讓萬達再次走在聚光燈下。但萬達商管能不能成功后上市,是否能成為萬達集團真正意義上的“現(xiàn)金?!保芊穹床溉f達集團,還需時間。
寫在最后:
從今天來看,五年前萬達股債雙殺,王健林斷臂求生,用快刀斬亂麻為萬達贏得了喘息的時間。在當時看來怎么都是巨虧的交易,卻成功降低了萬達的整體負債,躲過了行業(yè)最為恐怖的黑暗時刻。脫胎換骨后的萬達變得更年輕、更活力,曾經(jīng)掉隊的王健林也奪回了“地產(chǎn)首富”的頭銜。那么,王健林離重回巔峰,萬達離長青企業(yè)又還有多遠?
參考來源:
1、盒飯財經(jīng):王健林要贏的,不止是春節(jié)檔
2、錦緞研究院:最近這幾年,萬達過得怎么樣?
*文章封面首圖及配圖,版權(quán)歸版權(quán)所有人所有。若版權(quán)者認為其作品不宜供大家瀏覽或不應(yīng)無償使用,請及時聯(lián)系我們,本平臺將立即更正。
本文來自投稿,不代表增長黑客立場,如若轉(zhuǎn)載,請注明出處:http://gptmaths.com/quan/90689.html