最高空置率達(dá)70%，購(gòu)物中心快玩不下去了？

出品 /聯(lián)商專(zhuān)欄 撰文 /方湖

購(gòu)物中心是城市化達(dá)到一定高度的產(chǎn)物，代表一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)化發(fā)展水平。近年來(lái)，得益于人口和城市擴(kuò)容，購(gòu)物中心快速發(fā)展。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)， 2021年全國(guó)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量510個(gè) (含存量改造物業(yè)；不含專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、家居建材商場(chǎng)、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬(wàn)方)，同比上漲約36%。

01

購(gòu)物中心出現(xiàn)嚴(yán)重空置率

不過(guò)，受疫情影響，中國(guó)不少購(gòu)物中心出現(xiàn)嚴(yán)重空置率，一線城市購(gòu)物中心體量也趨于飽和。

以上海為例，今年上半年開(kāi)業(yè)新商場(chǎng)“掛零”，下半年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的新商場(chǎng)不足10家，據(jù)克而瑞資管的調(diào)研數(shù)據(jù)，上海重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目平均空置率達(dá)到9%，最高的甚至達(dá)約70%，顯著高于北京、廣州、深圳，比杭州和武漢等熱點(diǎn)城市也都要高。而在2022年疫情爆發(fā)之前(2021年下半年)，上海商場(chǎng)平均空置率約6.9%。

購(gòu)物中心到底遇到了什么問(wèn)題？

首先我們先梳理一下購(gòu)物中心的基本功能 ，大致有三：第一購(gòu)物中心解決消費(fèi)需求問(wèn)題，為消費(fèi)者提供基本生活需求；第二在更多城市和區(qū)域，購(gòu)物中心是滿足消費(fèi)升級(jí)問(wèn)題，提升更加豐富多樣化、便利性的消費(fèi)選擇；第三，伴隨城鎮(zhèn)化，與商業(yè)地產(chǎn)相伴而產(chǎn)生，提供城市消費(fèi)功能，打造消費(fèi)中心。購(gòu)物中心，既有地產(chǎn)的金融屬性，也有商業(yè)的社會(huì)屬性。

其次，我們應(yīng)該深刻理解購(gòu)物中心的本質(zhì)。 第一、購(gòu)物中心做的是人口紅利。 購(gòu)物中心做的是人的生意，有一定基數(shù)的消費(fèi)人口，尤其是有消費(fèi)力的年輕化消費(fèi)群體；城市有一定支柱產(chǎn)業(yè)，能夠吸納一定容量的就業(yè)人口，并在當(dāng)?shù)匦纬奢^為穩(wěn)定消費(fèi)，這個(gè)是基礎(chǔ)和前提。對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，城市人口增量很重要，有增量就有未來(lái)。城市人口增量，包括兩個(gè)方面，一是基礎(chǔ)人口增量，就是新出生比死亡的多。二是能夠吸納外部人口，形成當(dāng)下人口的持續(xù)增量。

第二、購(gòu)物中心得益于中國(guó)大規(guī)模城鎮(zhèn)化。 城市發(fā)展有需求，城鎮(zhèn)化發(fā)展有市場(chǎng)增量需求，政府打造新城新區(qū)有基礎(chǔ)設(shè)施需求，購(gòu)物中心成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)公共設(shè)施，為城市區(qū)域化發(fā)展提供線下消費(fèi)和交易平臺(tái)，有一定的社會(huì)屬性。并且優(yōu)質(zhì)而標(biāo)桿購(gòu)物中心，與周邊高端社區(qū)、寫(xiě)字樓、總部經(jīng)濟(jì)相融合，在建筑體規(guī)劃設(shè)計(jì)、軌道交通接駁、首進(jìn)品牌引進(jìn)，打造城市地標(biāo)商業(yè)，也能夠促進(jìn)城市消費(fèi)提升，甚至主力打造消費(fèi)中心城市。

第三、購(gòu)物中心得益于商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，并為之提供強(qiáng)大的資金支持。 購(gòu)物中心是個(gè)重資產(chǎn)投入，按照10萬(wàn)平米商業(yè)體來(lái)說(shuō)投入超過(guò)8-10個(gè)億，投資回收期超過(guò)8-12年。投資大、回收期長(zhǎng)，是購(gòu)物中心行業(yè)基本屬性。與房地產(chǎn)結(jié)合，發(fā)揮房地產(chǎn)現(xiàn)金回款能力，來(lái)平衡商業(yè)投資大回款慢的矛盾，這樣商業(yè)邏輯之下購(gòu)物中心才有可能是合算的生意。購(gòu)物中心既是個(gè)商業(yè)產(chǎn)品，通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)獲取租金收益，又要通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，達(dá)到資產(chǎn)的保值增值。

02

外部形勢(shì)正在發(fā)生巨大變化了

一、人口邏輯在變

中國(guó)人口一直保持著持續(xù)的增長(zhǎng)，中國(guó)前二十年發(fā)展一直在依賴人口紅利。目前，中國(guó)人口增量和結(jié)構(gòu)正在快速發(fā)生變化，人口增量預(yù)計(jì)最快在2023年達(dá)到平衡，比預(yù)期早了好幾年。人口結(jié)構(gòu)正從年輕化到老齡化發(fā)展，新生人口數(shù)量將低于當(dāng)年人口死亡人數(shù)。

大規(guī)劃的城鎮(zhèn)化已基本接近尾聲。城市擴(kuò)容速度大大降低，城市人口增長(zhǎng)也就遭遇瓶頸。新生人口急劇下降，晚婚、少子，甚至不婚、不生子成為新常態(tài)。人口增長(zhǎng)紅利的趨勢(shì)，變得不可持續(xù)。

二、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在變

首先體現(xiàn)在失業(yè)率。有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4-5月份，青年失業(yè)率在18%朝上，極大影響居民收入。同時(shí)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，引起的就業(yè)問(wèn)題成為比較嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

房地產(chǎn)的宏觀調(diào)整，在房住不炒、保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定大政之下，國(guó)進(jìn)民退，民營(yíng)房地產(chǎn)商大規(guī)模撤退、潰敗，導(dǎo)致房地產(chǎn)從業(yè)人員大面積失業(yè)。

互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，結(jié)合大資本，成為行業(yè)寡頭壟斷者。打破平臺(tái)經(jīng)濟(jì)壟斷，也一定程度上對(duì)互聯(lián)網(wǎng)大廠產(chǎn)生沖擊，也影響“碼農(nóng)”就業(yè)。

中美經(jīng)濟(jì)摩擦及疫情影響導(dǎo)致國(guó)際需求疲軟和出口減弱，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)供給出現(xiàn)過(guò)剩。在工廠就業(yè)端也產(chǎn)生較大壓力。從宏觀方面來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)疲軟造成購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)壓力增大。

三、低靡預(yù)期之下的消費(fèi)萎縮

收入端疲軟，未來(lái)預(yù)期不確定性增加，消費(fèi)CPI持續(xù)上漲，導(dǎo)致消費(fèi)萎縮。如果用一個(gè)詞來(lái)概況市場(chǎng)的主要矛盾就是需求端疲軟造成的需求不足。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從今年1月份到4月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額13萬(wàn)億元，同比去年這個(gè)時(shí)候下降0.2%，其中餐飲收入13262億元，下降5.1%，這還是建立在今年物價(jià)比去年物價(jià)高的情況下，因?yàn)榻衲旰芏辔锲穬r(jià)格都上漲了不少，所以說(shuō)實(shí)際消費(fèi)總額下降的幅度遠(yuǎn)比這0.2%要多。

四、從產(chǎn)業(yè)維度來(lái)說(shuō)，供給端過(guò)剩也是當(dāng)前主要矛盾

中國(guó)有相當(dāng)強(qiáng)的供給能力，不管購(gòu)物中心還是商品生產(chǎn)都是比較旺盛的狀態(tài)。

當(dāng)前商業(yè)供給飽和。商業(yè)升級(jí)基本從一二線延伸至四五線，在100萬(wàn)人口以上的縣或市，基本都有購(gòu)物中心布局，整體市場(chǎng)處于較為飽和狀態(tài)。一二線市場(chǎng)更是處于供給量偏大的過(guò)飽和狀態(tài)，三公里內(nèi)甚至同商圈多項(xiàng)目貼身肉搏的殘酷競(jìng)爭(zhēng)就是例證。

商場(chǎng)同質(zhì)化，內(nèi)容更新跟不上消費(fèi)需求。

千遍一律的商業(yè)規(guī)劃，近似雷同的品牌布局，一個(gè)接一個(gè)商場(chǎng)在城市中心、主力商圈和居民區(qū)開(kāi)業(yè)，在熱鬧繁華之外，給消費(fèi)者提供內(nèi)容大多同質(zhì)化，沒(méi)有給當(dāng)前更加挑剔的消費(fèi)者帶來(lái)更多創(chuàng)新或差異化的消費(fèi)體驗(yàn)。

03

購(gòu)物中心真的玩不下去？

一、輕資產(chǎn)升溫，同時(shí)意味著其他商業(yè)體的沒(méi)落。

全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來(lái)，萬(wàn)達(dá)的發(fā)展腳步明顯加快。截至2021年12月31日，萬(wàn)達(dá)商管在管商業(yè)廣場(chǎng)417個(gè)，其中獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)132個(gè)。2022年，萬(wàn)達(dá)商管更是在輕資產(chǎn)方面動(dòng)作頻頻。今年4月以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，合作方式均為輕資產(chǎn)。

2020年12月，華潤(rùn)置地旗下物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活在港交所成功掛牌上市。經(jīng)過(guò)對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的不斷探索，華潤(rùn)萬(wàn)象生活加快輕資產(chǎn)拓展速度，已在深圳、上海、杭州、沈陽(yáng)等一二線城市逐步獲取11個(gè)優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。2022年4月，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與昭陽(yáng)地產(chǎn)旗下綜合體項(xiàng)目“時(shí)代·朝陽(yáng)”正式簽署商業(yè)運(yùn)營(yíng)合作協(xié)議。5月份，與成都軌道集團(tuán)下屬專(zhuān)司TOD綜合開(kāi)發(fā)的成都軌道城市投資集團(tuán)合作，將在成都引入“萬(wàn)象天地”產(chǎn)品線。

房地產(chǎn)下行之下，中小企業(yè)商業(yè)沒(méi)落之后，全國(guó)輕資產(chǎn)合作熱潮已經(jīng)開(kāi)啟，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等為首的一批商業(yè)巨頭加速擴(kuò)張商業(yè)版圖，蠶食商業(yè)份額。

二、品牌大量關(guān)店，商鋪空置率增加，購(gòu)物中心投資回報(bào)呈下降趨勢(shì)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì)， 上半年至少超過(guò)5200家線下門(mén)店關(guān)閉 ，其中不乏沃爾瑪、悅詩(shī)風(fēng)吟、海底撈等綜合實(shí)力強(qiáng)勁的頭部品牌。分業(yè)態(tài)來(lái)看，包括服飾3400多家，便利店700多家，美妝600多家，餐飲300多家，超市100多家，專(zhuān)業(yè)店59家，休閑娛樂(lè)20多家，百貨26家等等。品牌大量關(guān)店，開(kāi)店意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致商鋪空置率進(jìn)一步增加。

此外，有數(shù)據(jù)顯示，2020年-2022年6月底，全國(guó)典型城市購(gòu)物中心平均空置率呈現(xiàn)出“V字型”曲線。2021年，這一指標(biāo)連續(xù)兩次環(huán)比下滑，至低點(diǎn)10.9%。今年上半年一線城市疫情反復(fù)，空置率再次反彈，環(huán)比上漲22.9%至13.4%。

三、購(gòu)物中心的門(mén)檻越來(lái)越高。

不管是投資規(guī)模，還是招商、運(yùn)營(yíng)等，或是財(cái)務(wù)回收周期各方面，門(mén)檻較之前有巨大的提升。

經(jīng)歷疫情反復(fù)，封閉居家和線上替代成為消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)購(gòu)物中心的客流和銷(xiāo)售影響巨大，尤其是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較差的中小型社區(qū)商業(yè)，有部分開(kāi)始關(guān)閉歇業(yè)。以南京為例，江浦的慕斯匯、橋北弘陽(yáng)廣場(chǎng)對(duì)面的金都匯廣場(chǎng)、城南卡子門(mén)交通樞紐、毗鄰地鐵3號(hào)線卡子門(mén)站的綠國(guó)萬(wàn)象都薈等，一些社區(qū)型商業(yè)品牌大量歇業(yè)，走向或者處于關(guān)店?duì)顟B(tài)。

隨著中小型商業(yè)的淘汰歇業(yè)，商業(yè)新陳代謝處快速更新階段，各個(gè)城市開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心門(mén)檻越來(lái)越高，地標(biāo)型和更高級(jí)次商業(yè)成為各地歡迎的對(duì)象。

結(jié)束語(yǔ)

線上電商對(duì)零售替代性增加，線下門(mén)店淪為試衣間、樣品店。

線下消費(fèi)和娛樂(lè)時(shí)間大大減少。年輕人更多選擇宅在家、時(shí)間停在手機(jī)上、消費(fèi)在線上，所以出來(lái)逛街、社交、娛樂(lè)和消費(fèi)機(jī)會(huì)和時(shí)間大大減少。不斷反復(fù)的疫情，正在加劇這種趨勢(shì)。消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的差異化消費(fèi)內(nèi)容需求，與購(gòu)物中心提供近乎同質(zhì)化的品牌組合，也正在將消費(fèi)者推得更遠(yuǎn)。

疫情之下的品牌關(guān)店潮，改變品牌投資開(kāi)店的正常商業(yè)邏輯。不斷放量的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，與品牌開(kāi)店意愿減弱、投資邊界提高，正在形成巨大供給矛盾。

投資玩家正在退出。購(gòu)物中心投資門(mén)檻提高，經(jīng)營(yíng)難度加大，投資回報(bào)正在快速下降。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的快速下沉，供給側(cè)過(guò)剩、消費(fèi)需要不足形勢(shì)下，更多的投資玩家也在逐步退出行業(yè)。