別了，“房住不炒”？別理解偏了

文 | 佘宗明

別了，“房住不炒”

樓市迎來歷史性時刻

房地產(chǎn)正式轉(zhuǎn)向

……

從前天起，房地產(chǎn)圈就開始燥起來了。

我朋友圈里的部分房產(chǎn)中介，秒變政策肉喇叭，又是劃重點又是配上“說大事專用圖”，儼然是兩年未有之大活躍。

齊齊“寥”爾的塌房，都不足以對沖這股情緒。

或許可以用幾個詞形容這副景象：

“消失的它”＋“熱烈”+“歡顏”

這充分說明：久旱之后，有些人盼甘霖盼到了什么地步。雷聲一響，他們就亢奮起來了。

那，樓市真的拐點已至嗎？

房地產(chǎn)能在經(jīng)歷過一輪從KTV到ICU后，又轉(zhuǎn)回商務(wù)包間嗎？

01

如果拐點指的是房地產(chǎn)政策由緊到松的整體性調(diào)整，那拐點確實將近。

如果拐點指的是“房住不炒”基調(diào)的轉(zhuǎn)折，那拐點恐怕還遠著。

這是我的基本判斷。

調(diào)整已是在所難免，“高層定調(diào)”中說得很清楚了：

“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

“防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，是要點。

一恒=2.4萬億，幾個經(jīng)濟體能承受這種計量單位的沖擊？

“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是題眼。

之前是要防過熱，現(xiàn)在是要防過冷。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至上半年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度為94.06，為低景氣度水平。

房地產(chǎn)行業(yè)，好久沒吃頓餃子了。

但由此斷定“房住不炒”要退出歷史舞臺，大概率是理解偏了。

沒錯，上面連著提了7年的“房住不炒”，這次提都沒提。

▲幾次會議中的表述對照。

但沒提“房住不炒”的同時，也沒提“房子可以是投資品”。

別忘了，會議還提到：

要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

細看這番表述，看似沒提“房住不炒”，卻滿是“房住不炒”的影子。

經(jīng)濟學(xué)博士肖仲華說：這分明是在進一步推進“房住不炒”政策，通過城中村改造、保障房供給，進一步滿足住房剛需和改善性需求，而絕不是放棄“房住不炒”政策，再次任由樓市瘋張。

我能理解許多人的“拐點敘事偏好”。

仁者見仁，智者見智，信號體愛好者見信號。

不得不說，當下的輿論場缺這缺那，卻從來不缺“信號體”。就著“批發(fā)震驚，量產(chǎn)重磅”的標題，有些人將“釋放了N大信號”的句式盤出了包漿。

在他們眼里，重大會議、重要文件里說了什么，是信號；沒說什么，也是信號。

但總結(jié)信號，也得等腦子退燒再說。

02

每逢樓市有風(fēng)吹草動，“救樓市”的聲音就開始泛起。

這次也不例外。

得看到，自今年6月財經(jīng)作家吳曉波拋出“救樓市才能救內(nèi)需”的說法以來，“救樓市”的爭論未曾止息。

在此事上，我挺認同經(jīng)濟學(xué)家馬光遠老師說的：

房地產(chǎn)不需要“救”，但需要“糾”——糾偏的糾。

不能一邊卡著房地產(chǎn)的脖子，一邊給它輸氧。

誠如他所言，樓市演變到今天這地步，有市場周期的因素，房地產(chǎn)的黃金20年已經(jīng)結(jié)束了；也有非市場化的因素，某些強干預(yù)式的限制性措施抑制了正常的流動性。

市場周期，在供需端皆有體現(xiàn)。

供給側(cè)，開發(fā)商的“三高（高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)）”模式已難以為繼，到了不轉(zhuǎn)型不行的時候；

需求側(cè)，三線以下城市房子普遍過剩，結(jié)構(gòu)性的供需失調(diào)問題就擺在那；

投資端，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是最好的投資品，各地固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資是萎縮得最為明顯的——數(shù)據(jù)為證：上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為58550億元，同比下降7.9%，跌幅比去年還有所擴大。

非市場化限制，主要體現(xiàn)在“四限（限購、限售、限貸、限價）”上。

這類臨時性措施，并不能替代長效機制。若“短期措施長期化”，勢必會造成供需的扭曲。

這兩大因素，一個都不能忽視。

若只看到前者，很容易覺得，房地產(chǎn)危就危了，不值得救，泡沫遲早是要破的；若只看到后者，又難免覺得，房地產(chǎn)行業(yè)困境都是“限”出來的，進而忽略了房地產(chǎn)行業(yè)深層次的痼疾。

03

在樓市問題上，該怎么促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，可能得一篇論文、一部專著才能說得清。

可讓樓市告別“政策市”，盡早恢復(fù)市場化，該是正常思路。

循此思路看，面對房地產(chǎn)困局，沒必要“沒條件創(chuàng)造條件也要救”，但有必要挪開那只卡喉嚨的手。

這就要求，盡早邊際優(yōu)化，避免刻舟求劍，切忌將過去在市場長期過熱階段的做法沿用到過冷階段。

自去年以來，政策層面其實已出臺了很多措施：

對房企，“三支利箭”分別從信貸、債券、股權(quán)三大融資政策上給了房地產(chǎn)企業(yè)以支持。

對購房者，發(fā)購房補貼，提貸款額度，降首套利率，能用的招都用上了。

▲去年11月11日，央行、銀保監(jiān)會出臺了支持房地產(chǎn)行業(yè)的「金融16條」。

這屬于輸氧。

接下來，放開限購限貸等，特別是抑制正常改善性住房需求的“認房又認貸”，也當提上日程。

對樓市最后的疼愛，該是“手放開”。

值得注意的是，過去兩年，有好幾個熱門城市都曾試探式地為樓市松綁，卻無一例外地以“一日游”告終，如：

2022年5月，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)文，二手房限購政策被全面取消，但消息官宣不到3小時就刪除了。

2022年8月，蘇州、南京政策都傳出優(yōu)化或取消“認房又認貸”的消息，但很快又說“暫緩執(zhí)行”。

2022年9月，蘇州房產(chǎn)中介稱，接到全市取消首套房限購、本地戶籍居民在蘇州六區(qū)購房無需提供社?；騻€稅證明的消息，但兩日后又遭遇反轉(zhuǎn)。

同月，青島發(fā)文件稱“二手住房不再限購”，但1天后，這句話就被刪除……

這下好了，“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，可以讓各地姿態(tài)不用那么扭捏了。

以后要求各地“應(yīng)調(diào)盡調(diào)”，也不突兀。

若能以此為契機將中國樓市導(dǎo)入市場化軌道，那也算是沒浪費一次困境。

04

事實上，在今天，許多人對樓市問題存在些許偏頗認知，這類認知疊合“高房價敏感”，夯牢了房地產(chǎn)議題上的輿論地基。

這其中，尤以幾點最為常見：

1，一戶家庭一套房，才叫剛需，買房多于一套，就是炒房。

此類看法，顯然對“剛需”的定義過窄。

一家人不夠住了，為了改善生活品質(zhì)再買一套房，是剛需。

一家人喜歡兩座城市，在兩地都買房經(jīng)常換個地方住住，同樣是剛需。

2，中國的房子已經(jīng)夠住了，沒必要再去鼓勵房地產(chǎn)投資了。

乍看起來很在理：據(jù)《中國建設(shè)報》報道，住建系統(tǒng)此前的普查涉及了全國6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。截至2022年，中國戶均已接近1.1套住房。

但還是那句話：當前的住房問題，不是房子太少，而是結(jié)構(gòu)性矛盾。

三線以下城市，可能賣都賣不出，但熱門一二線城市，卻可能依舊供給不足。

很多人住的還是老舊小房子，可能也想住新房子。

單純以總量除以家庭數(shù)，卻罔顧內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問題，有失偏頗。

3，房地產(chǎn)泡沫要破就早點破，破了大家就都買得起房了。

在房地產(chǎn)已變?yōu)槔壛舜罅客顿Y和債務(wù)的巨型產(chǎn)業(yè)鏈的當下，它陷入失序的風(fēng)險問題無法被回避。

今年4月10日，住建部部長倪虹在調(diào)研時指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔兩個支柱產(chǎn)業(yè)，一個是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個是房地產(chǎn)業(yè)；2022年增加值占GDP6.1%；兩個支柱合起來占13%。

北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，如果算上建筑、建材、鋼鐵、紡織、家電、家具、裝飾、規(guī)劃設(shè)計等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，GDP總量中很可能有30%-40%都是由房地產(chǎn)完成的，同時至少有1億人跟房地產(chǎn)有著直接或間接的聯(lián)系。

▲過去幾年里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在GDP中的占比情況。制圖：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院。

這么一說，“軟著陸”的概念又得冒出來了。

中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇主席夏斌就說：房地產(chǎn)泡沫要不能壓，要慢慢釋放。

在房地產(chǎn)問題上，不能短期措施長期化，也不宜長期問題短期化，還是要在發(fā)展中去化解。

馬光遠說得挺好，中國房地產(chǎn)用了30多年發(fā)展到今天，解決房地產(chǎn)的問題也需要很長時間，千萬不能著急，讓市場循環(huán)，讓音樂繼續(xù)響起，大家繼續(xù)在舞池里跳舞，問題才會解決。

4，只要放開限購，就必定會有人再入場炒房。

炒房，是因為有價差可賺。能賺，是因為有人會接盤。

現(xiàn)在的情況是，沒多少人接盤了，因為看漲預(yù)期沒了，也因為手頭沒錢了。

認為一松綁就會回到從前，只會是誤解。

這些卑之無甚高論，但都是值得重申的常識。

05

“房住不炒”，按住不表。這的確耐人尋味。

經(jīng)濟學(xué)家賈康說，房住不炒，但可小烹：過去房地產(chǎn)的發(fā)展直觀上曾是重油重鹽的高火猛“炒”，其味烈，吃著爽卻難免有傷腸胃，呈短期化；未來健康的房地產(chǎn)發(fā)展模式倒也不必滴油不沾，或是生冷飲食，而應(yīng)文火小烹，營養(yǎng)均衡搭配。

“文火小烹”，當以尊重市場為前提，盡量避免土地財政脫離市場基本面的過度汲取，也避免短期措施長期化的限制。

對大眾而言，當長達20年的房地產(chǎn)周期過去時，調(diào)整預(yù)期也勢在必行。

看懂中國經(jīng)濟，才能看懂房地產(chǎn)，看懂房地產(chǎn)，也才能更好地看懂中國經(jīng)濟。

房地產(chǎn)專家楊少文曾斷言：未來房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯，會從“房、地、產(chǎn)”變?yōu)椤爱a(chǎn)、地、房”。

在他看來，過去是房、地、產(chǎn)，因為人均住房的稀缺，住房需求拉動增長，引發(fā)地價快速上漲，然后形成了產(chǎn)業(yè)。未來是產(chǎn)、地、房，先有產(chǎn)業(yè)，土地才能產(chǎn)生價值，房子才能跟著升值。

沒有足夠產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，以至于房地產(chǎn)成了產(chǎn)業(yè)基石的地方，會加速塌陷。

在樓市分化的當下，圍繞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)是硬道理。

這套邏輯，不只適用于房企投資，也適用于人們買房。

說到這，我想起了電影《夏洛特煩惱》中的情節(jié)：

夏洛（沈騰飾）穿越到從前后，勸大春（艾倫飾）全家人把錢拿出來買房，結(jié)果大春在房價從2700元/平半年漲到2900元/平時就全賣了。

這劇情要是將時間線往后平移20年，那著實是夠“穿越”的。