一批高星酒店將成為既賣不掉又運(yùn)營不下去的“鬼樓”。
據(jù)邁點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì),僅8月份就有59家酒店被擺上了貨架。這其中,拍賣價(jià)格在億元以上的酒店有17家,5000萬到一億元區(qū)間內(nèi)的有11家,低于5000萬的酒店則有31家。
如此體量,看似是抄底高星酒店的好時(shí)機(jī)已經(jīng)到來,但從成交量數(shù)據(jù)看,僅有3家項(xiàng)目成交,其他酒店全都流拍。資本市場對于這些待價(jià)而沽的項(xiàng)目并沒太大興趣。
有資深酒店業(yè)者對聞旅表示,當(dāng)下被賣的高星酒店,背后站著的已經(jīng)不是業(yè)主,而是被欠錢的債權(quán)人,中國大多高星酒店,特別是地產(chǎn)公司旗下酒店,原本就不是為了盈利而建造,從企業(yè)經(jīng)營角度也是不斷在虧損的不良資產(chǎn)。
原業(yè)主把不賺錢的高星酒店作為資產(chǎn)抵債給了債權(quán)人,債權(quán)人也無心經(jīng)營,不愿承擔(dān)持續(xù)虧損的損失,才把這些酒店擺上了貨架。但其他資本也不傻,自己吃過虧或者看別人怎么吃虧,對于高星酒店已經(jīng)“袪魅”。還愿意花錢入手的,可能也只有那些錢包真的鼓,想著漲漲臉面的“煤老板”。
01.
當(dāng)下賣酒店主力的不是業(yè)主
而是被欠錢的債權(quán)人
如果留意近期被曝出售的過億高星級(jí)酒店,大部分都跟著一個(gè)標(biāo)簽“法拍”,也就是說,該物業(yè)涉及到債務(wù)問題,被拿出來拍賣還債。
以近期引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議的7億元起拍,卻無人出價(jià)最終流拍的頂級(jí)豪華溫泉度假村——重慶北碚悅榕莊為例,其被擺上貨架的原因就是所屬重慶柏椿實(shí)業(yè)有限公司因債務(wù)問題被另一公司申請破產(chǎn)清算,成為償債的固定資產(chǎn)。
而重慶柏椿實(shí)業(yè)有限公司所屬重慶申基實(shí)業(yè)集團(tuán)更是早早就走上了賣酒店還債的道路。
據(jù)可查信息,輝煌時(shí)期的重慶申基實(shí)業(yè)集團(tuán)曾先后擁有重慶解放碑威斯汀、重慶申基索菲特、重慶梁平戴斯酒店、秀山豪生酒店以及重慶北碚悅榕莊等諸多五星酒店項(xiàng)目。早在2014年時(shí),就有其因資金問題想要以13.8億元賣掉解放碑威斯汀的消息傳出,后又在2016年、2023年分別被曝將該酒店掛牌出售,但最終都無人參與競拍導(dǎo)致流拍。
不僅如此,2017年時(shí)其合作方,雅高集團(tuán)宣布終止和申基的合作管理關(guān)系,背后原因與管理期間酒店形成的約1200萬元經(jīng)營債務(wù)有關(guān);而由申基索菲特酒店更名而來的雅詩特酒店,也于2022年被擺上了法拍貨架。
而重慶申基實(shí)業(yè)集團(tuán)代表了一大批如今被掛出售,等待買家的高星級(jí)酒店持有方,深挖業(yè)務(wù)也都能看到地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)布局的身影。
另一個(gè)典型代表就是眼下也處于風(fēng)口浪尖,地產(chǎn)標(biāo)簽更明顯的富力集團(tuán)。有消息稱,在其與萬達(dá)王健林完成“世紀(jì)交易”7年后,當(dāng)時(shí)收購酒店能賣的已經(jīng)都賣了,最后持有的68家酒店及一幢寫字樓也將易主,被新的資管方接管。
持有巨資收購酒店物業(yè)的這些年,富力也并沒有靠這些酒店賺到錢,2018年至2021年,富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元,期間盈利則分別為-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元。
酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)高級(jí)合伙人馮少輝曾提到,中國60%的高星級(jí)酒店資產(chǎn)都在房地產(chǎn)商手里,因?yàn)樵缙谥袊咝羌?jí)酒店的建造就是地產(chǎn)商為了拿地而進(jìn)行的配套物業(yè),首要目的也不是為了靠經(jīng)營獲利,從而造就了如今飽受詬病的“文旅+地產(chǎn)”模式。
他還提到了一個(gè)感官誤區(qū),就是當(dāng)下并不是高星級(jí)酒店出售最活躍的時(shí)候,真正的高峰期在疫情前就已經(jīng)出現(xiàn)。那時(shí)候還是業(yè)主主動(dòng)出售、止損回血,現(xiàn)如今被掛酒店,大部分都是被動(dòng)出售,也就是大家看到的法拍,都是法院、銀行等債權(quán)方在賣酒店。
債務(wù)糾紛等隱藏風(fēng)險(xiǎn)極高,項(xiàng)目又不賺錢,掛著也就是走個(gè)流程,很難賣得出去。
可以從近兩年法拍酒店相關(guān)情況看出一些端倪。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)統(tǒng)計(jì),2023年標(biāo)價(jià)5000萬元及以上被法拍的酒店資產(chǎn)掛牌總量為275家,2022年則為194家,體量規(guī)模持續(xù)上漲;但從成交情況看,2023年完成交易的僅為43家,成拍率為15.6%,2022年更低,僅成交16家,成拍率為8.2%。
對于這背后的原因,馮少輝表示,本質(zhì)還是因?yàn)楦咝羌?jí)酒店誕生的基因問題,第一目的不是為了盈利,從酒店投資角度需要重視的地理位置,人流量等,很多項(xiàng)目都不占優(yōu)勢,業(yè)主方還寄希望于靠品牌引流、溢價(jià),后續(xù)一直虧,投資回報(bào)周期還超長,10年甚至20年也不一定能賺回動(dòng)輒幾億的投入,追求回報(bào)率和利潤率的資本方,怎么可能會(huì)入手。
02.
還愿花錢接盤
高星酒店的都是腰包鼓鼓的“煤老板”
盡管被賣高星級(jí)酒店項(xiàng)目成交率低,但總歸還是有人愿意花錢買。對于確實(shí)不差錢的資本來說,挑挑揀揀還是能“撈”到一些條件優(yōu)越,仍有價(jià)值的酒店物業(yè)。
比如近期換牌重新開業(yè)的峨眉山烏蘭度假酒店,前身是曾被視為“西南地區(qū)親子酒店天花板”的藍(lán)光己莊,2023年底藍(lán)光己莊被以3.94億元的評估價(jià)掛牌司法拍賣,經(jīng)歷兩次流拍,最終被一家來自內(nèi)蒙古的大型煤炭企業(yè)——鄂爾多斯市烏蘭煤炭(集團(tuán))有限責(zé)任公司以2.2億元價(jià)格收入囊中。
而鄂爾多斯市烏蘭煤炭(集團(tuán))有限責(zé)任公司所屬烏蘭集團(tuán),產(chǎn)業(yè)更是遍布除煤炭外的集熱電聯(lián)產(chǎn)、餐飲、釀酒、乳業(yè)、建材、光伏發(fā)電、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)等,除新購入的這家酒店,旗下還有5家酒店分別位于內(nèi)蒙古和海南,有心把住宿作為新業(yè)務(wù)板塊來開拓。
再比如去年以28.01億元成交的金茂北京威斯汀大飯店,由一家神秘“殼公司”北京渤海潤澤商業(yè)管理有限公司購入,業(yè)內(nèi)人士透露這家公司背后站著的也是來自陜西的“煤老板”,據(jù)傳為陜西榆林煤炭企業(yè)中匯集團(tuán)。
除了自帶“土壕”標(biāo)簽的“煤老板”,其他實(shí)業(yè)老板也在入局“撿漏”,比如花24.3億元購入上海寶格麗酒店的是江蘇“水泥大王”金峰集團(tuán),且在購買上海寶格麗酒店之前,還以16.43億元的價(jià)格收購了另一家高星級(jí)酒店上海虹口三至喜來登酒店,兩宗交易加起來超過40億。
盡管在為數(shù)不多成交的高星級(jí)酒店中都可以看到實(shí)業(yè)大佬的身影,但馮少輝認(rèn)為,還不能把這樣的買家構(gòu)成作為一種趨勢來解讀。因?yàn)橄啾容^之下,賣不出去的酒店才是大多數(shù)。
成功被交易的酒店要么是一線城市核心趨勢的地標(biāo)建筑,要么是酒店牌子叫的響亮,擁有這樣一家酒店對提升企業(yè)形象大有助益。可以看到這些實(shí)業(yè)老板們買酒店的動(dòng)機(jī)是各不相同的,有的是為了資產(chǎn)分流、企業(yè)轉(zhuǎn)型,有的是為了投資保值、合理避稅。
從經(jīng)營角度講,被賣高星級(jí)酒店在地產(chǎn)企業(yè)持有時(shí)面臨的問題,這些跨界老板們更缺乏改善的經(jīng)驗(yàn),未來面臨的運(yùn)營虧損風(fēng)險(xiǎn)依然存在,很可能還不如被賣前。
對于沒那么“不差錢”,更多追求投資回報(bào)的資本方來說,現(xiàn)在還不是入局“抄底”的最佳時(shí)機(jī),雖然價(jià)格便宜但很多資產(chǎn)質(zhì)量太差了,拔尖的物業(yè)又競爭不過,即便是有想法買入酒店也還會(huì)再觀察,等待更合適自己的標(biāo)的,不會(huì)貿(mào)然出手。
馮少輝強(qiáng)調(diào),當(dāng)下因?yàn)榈禺a(chǎn)時(shí)代而建的高星級(jí)酒店市場需要自我調(diào)整修復(fù)的時(shí)間,基于地產(chǎn)邏輯入局的資本加速退場,讓高星級(jí)酒店投資收益回歸平衡,投資人、管理公司與業(yè)主三方都有合理收益,且水平比銀行利息高一些(5%~8%)的時(shí)候,市場才會(huì)回歸比較健康的狀態(tài),那時(shí)候高星級(jí)酒店資產(chǎn)交易才會(huì)活躍流通起來。
03.
大批盤不活、賣不掉的高星酒店物業(yè)
最終難逃荒廢命運(yùn)
當(dāng)然,市場的自我修正一定會(huì)是一個(gè)漫長且痛苦的過程,期間會(huì)有不少投資人、管理公司等撐不住而倒下,但這是必須要經(jīng)歷的。很多經(jīng)營虧損、掛牌屢屢流拍的高星酒店資產(chǎn),未來也不會(huì)有人接手,直到經(jīng)營不下去,耗干價(jià)值倒閉被廢棄,最終成為“僵尸建筑”。
“這不是危言聳聽,中國未來一定會(huì)出現(xiàn)大批閑置物業(yè)和僵尸資產(chǎn),供給過程就是當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。而且救一個(gè)商業(yè)需要的是消費(fèi)群體,不是單純的資金,資金能解燃眉之急,卻沒辦法激活生態(tài),讓市場回歸健康變得長期可持續(xù)。” 馮少輝坦言道。
可以印證這一現(xiàn)象的就是越來越高頻的高星酒店換牌,從一個(gè)品牌換新成另一個(gè)差不多同等水平或檔次稍低一些的牌子,站在業(yè)主,投資人角度,目的就是為了省管理費(fèi),用更舒適一些的狀態(tài)多挺一段時(shí)間。
而許多地產(chǎn)基因的酒店,直接放棄加盟國際聯(lián)號(hào)酒店,改為自有品牌,或者與某家酒店集團(tuán)成立合資酒管公司來管理旗下酒店,也都是為了節(jié)省管理費(fèi)。
比如2024年初山東文旅酒店集團(tuán)與雅高集團(tuán)合同到期后,官宣推出自有的怡豪品牌,將“濟(jì)南索菲特銀座大飯店”換牌為“怡豪大飯店”;自2020年以來先后與洲際、萬豪、雅高等國際酒管公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的華僑城,2024年也改推自有品牌嘉途酒店;此外,萬達(dá)、佳兆業(yè)、深業(yè)置地等也都在自有品牌這條道路上摸索,掛自家牌子省管理費(fèi)不論是不是終極目的,也都是這一動(dòng)作帶來的優(yōu)勢之一。
如果當(dāng)節(jié)省成本維持經(jīng)營也難以繼續(xù)的時(shí)候,很多賣不出去的酒店物業(yè)就會(huì)邁入下一階段,倒閉閑置。等到出現(xiàn)大片大片“僵尸”建筑,那時(shí)候政府或許就會(huì)出手頒布新政策,允許這些酒店產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的建筑另作他用,或者拆除重建。
也有業(yè)者表示,即便是經(jīng)歷了市場修正,從高星級(jí)酒店的投資邏輯和經(jīng)營邏輯看,也依然注定不會(huì)回歸單純的酒店生意層面。
高星級(jí)酒店的投資回報(bào)周期太長,即便是能盈利,想要短期回本(正常酒店投資的5年周期)也是不太可能的,對于很多下場投資買酒店的資方來說,還是在投樓盤,比如包含寫字樓等其他物業(yè),酒店項(xiàng)目產(chǎn)生的營收能覆蓋整體項(xiàng)目的資金成本就可以,這樣資本方就等于白得一塊地,可以再去創(chuàng)造更多收益價(jià)值。
且投資就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn),從當(dāng)下消費(fèi)降級(jí)的大環(huán)境看大部分在營高星級(jí)酒店也面臨很大的經(jīng)營壓力。出境市場恢復(fù)后高凈值消費(fèi)客群分流,企業(yè)客戶商務(wù)會(huì)展需求減少,差旅預(yù)算縮減,有相關(guān)業(yè)者透露,2024年上半年行業(yè)內(nèi)的星級(jí)酒店平均客房出租率與去年相比下降了10~15個(gè)百分點(diǎn),平均房價(jià)下降5-10個(gè)百分點(diǎn)。
馮少輝也表示,目前正在經(jīng)歷的市場自我修復(fù)是國內(nèi)沒有經(jīng)歷過的,從市場維度看消費(fèi)活力減弱,但從經(jīng)營角度人工、租金等成本也相對下降,到底哪個(gè)因素對酒店本身影響更大,確實(shí)不好判斷,需要更多時(shí)間來觀察。但泡沫必須“擠”掉,沒有其他辦法。很多已經(jīng)清醒的投資人選擇出售酒店離場,就是想盡可能把自己剝離于風(fēng)險(xiǎn)之外。
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